Energieausweis: Bedarf, Verbrauch, Pflichten und Klassen nach GModG und EPBD
Der Energieausweis ist das amtliche Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes in Kennzahlen fasst: Endenergie, Primärenergie, Treibhausgasemissionen und eine Effizienzklasse. Er dient der Information, ermöglicht einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden und ist bei Verkauf, Vermietung und Neubau gesetzlich vorgeschrieben. Rechtsgrundlage in Deutschland sind die §§ 79 bis 88 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz), das die europäische Gebäuderichtlinie EPBD 2024/1275 umsetzt.
Für Eigentümer, Käufer und Mieter ist der Ausweis mehr als eine Formalie. Er entscheidet, welche Angaben in der Immobilienanzeige stehen müssen, welche Ausweisart überhaupt zulässig ist und welche Modernisierungsempfehlungen ein Gebäude begleiten. Für Planer und Aussteller legt er fest, nach welcher Rechennorm bilanziert wird (heute DIN V 18599:2018-09, ab 2027 im Vergleich DIN/TS 18599:2025-10), welche Daten vor Ort zu erheben sind und wie die Registriernummer beantragt wird.
Mit der Stufe zum 1. Januar 2027 ändert sich der Ausweis spürbar: Die Liste der Pflichtangaben wächst auf 31 Positionen, Nichtwohngebäude erhalten eine eigene Klassenskala A bis G aus dem Verhältnis zum Referenzgebäude, Wohngebäude behalten die bekannte Skala A+ bis H nach Anlage 10, und Modernisierungsempfehlungen müssen Einsparungen und Emissionsminderungen beziffern. Später kommt die Lebenszyklus-Treibhausgasbilanz für Neubauten hinzu. Bestehende Ausweise bleiben innerhalb ihrer zehnjährigen Gültigkeit wirksam.
Dieser Leitfaden ordnet das Thema in acht Schritten: Grundlagen und Geltungsbereich, Pflichten bei Verkauf, Vermietung und Aushang, die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis, die Pflichtangaben und Effizienzklassen, Aussteller, Registriernummer und Kontrolle, der europäische Rahmen der EPBD mit Anhang V, der digitale Ausweis und Gebäudepass sowie der Weg zum eigenen Ausweis. Jeder Abschnitt verweist auf den Gesetzeswortlaut mit Erläuterung und auf die passenden Fachbeiträge, damit Sie die Quelle jeder Aussage selbst prüfen können.
Grundlagen: Was der Energieausweis ist und für wen er gilt
Der Ausweis wird je Gebäude ausgestellt, gilt zehn Jahre und ist Informations-, kein Nachweisdokument. Kleine Gebäude, Baudenkmäler und gemischt genutzte Gebäude folgen eigenen Regeln.
- § 79 GModG – Grundsätze des EnergieausweisesZweck, zehn Jahre Gültigkeit, Ausweis je Gebäude oder Gebäudeteil, Ausnahmen für kleine Gebäude und Baudenkmäler.
- GModG erklärt – Gebäudemodernisierungsgesetz im ÜberblickWie das GModG das GEG ablöst, welche Stufen 2027, 2028 und 2030 folgen und wo der Energieausweis darin steht.
- § 104 GModG – Kleine Gebäude und Gebäude aus RaumzellenWann ein Gebäude als klein gilt und die Ausweisvorschriften nicht anzuwenden sind.
- § 105 GModG – Baudenkmäler und erhaltenswerte BausubstanzWelche Ausweispflichten bei Denkmälern entfallen und welche Erleichterungen für die Bausubstanz gelten.
- § 106 GModG – Gemischt genutzte GebäudeWann Wohn- und Nichtwohnteile getrennt zu behandeln sind und damit getrennte Ausweise brauchen.
Wann der Ausweis Pflicht ist: Verkauf, Vermietung, Aushang, Anzeige
Bei Verkauf und Vermietung muss der Ausweis spätestens zur Besichtigung vorliegen, nach Vertragsschluss wird er übergeben. Gebäude mit starkem Publikumsverkehr hängen ihn aus, Immobilienanzeigen tragen Pflichtangaben.
- § 80 GModG – Ausstellung und Verwendung von EnergieausweisenAnlässe Neubau, Änderung, Verkauf, Vermietung, Vorlage- und Übergabepflicht, Aushang bei Behörden und Publikumsverkehr.
- § 87 GModG – Pflichtangaben in einer ImmobilienanzeigeAusweisart, Kennwert, Energieträger, Baujahr und Klasse in kommerziellen Anzeigen; die Neufassung ab 2027.
- Energieausweis und Wertermittlung für ImmobilienmaklerWie Makler Ausweis und Gebäudedaten am Eigentümertermin einsetzen und welche Pflichten sie treffen.
- Energieausweis 2026: Was Immobilienmakler jetzt wissen müssenPraxisbeitrag zu Skalen, Anzeigenpflichten und Übergangsfristen aus Maklersicht.
- § 112 GModG – Übergangsvorschriften für EnergieausweiseWelche Fassung im Kopf des Ausweises steht und wie alte Ausweise in Anzeigen behandelt werden.
- GModG: Übergangsregelungen und BestandsschutzBestehende Ausweise behalten ihre Gültigkeit; neue Pflichten greifen gestaffelt.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
Der Bedarfsausweis bilanziert das Gebäude rechnerisch nach DIN V 18599, der Verbrauchsausweis wertet gemessene Verbräuche witterungsbereinigt aus. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben; ab 2027 gilt er bei Verkauf und Vermietung auch für Nichtwohngebäude.
- § 81 GModG – EnergiebedarfsausweisGrundlage der energetischen Bilanzierung für Neubau und Bestand, Verweis auf §§ 15 bis 19 und § 38.
- § 82 GModG – EnergieverbrauchsausweisErfassung des Endenergieverbrauchs, Witterungsbereinigung, Pauschalen und zulässige Verbrauchsdaten.
- § 83 GModG – Ermittlung und Bereitstellung von DatenWer die Daten liefert, wer sie prüft und wann der Aussteller Angaben des Eigentümers nicht verwenden darf.
- § 38 GModG – Energetische Bewertung eines bestehenden GebäudesVereinfachte Datenerhebung und Bewertungsregeln, auf die Bedarfsausweise im Bestand zurückgreifen.
- Bauphysik-Grundlagen: Energiebilanz nach DIN V 18599Monatsbilanz, Zonenbilanz und Formeln, mit denen der Bedarfsausweis gerechnet wird.
- Verbrauchshistorie: Monatswerte je EnergieträgerVerbrauchsdaten dauerhaft erfassen und auf Lücken prüfen, die Datenbasis für den Verbrauchsausweis.
- Normwechsel: DIN V 18599 zu DIN/TS 18599:2025-10Was sich in der Rechennorm ändert und ab wann die neue Fassung für den Ausweis maßgeblich wird.
Die 31 Pflichtangaben und die Effizienzklassen
§ 85 zählt die Angaben auf, § 86 ordnet die Klassen zu: Wohngebäude nach Anlage 10 (A+ bis H nach Endenergie), Nichtwohngebäude ab 2027 nach dem Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude (A bis G, Klasse A nur für Nullemissionsgebäude). Treibhausgasemissionen werden nach Anlage 9 umgerechnet.
- § 85 GModG – Angaben im EnergieausweisGeltende Mindestangaben und die 31 Positionen der Fassung ab 1. Januar 2027 im Wortlaut.
- § 86 GModG – EnergieeffizienzklassenKlassenbildung für Wohngebäude nach Anlage 10 und für Nichtwohngebäude nach dem Verhältniswert zum Referenzgebäude.
- Anlage 10 GModG – Energieeffizienzklassen von WohngebäudenDie Tabelle A+ bis H mit den Endenergiegrenzen je Klasse in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr.
- Anlage 9 GModG – Umrechnung in TreibhausgasemissionenEmissionsfaktoren, mit denen die CO₂-Angabe im Ausweis aus Primärenergie und Energieträger entsteht.
- § 84 GModG – ModernisierungsempfehlungenBegehung oder Bildaufnahmen, kurz gefasste Empfehlungen; ab 2027 mit Einsparschätzung und Anlagenbeurteilung.
- § 88b GModG – Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen, BerichtDer Lebenszyklus-Bericht als unselbständiger Teil des Ausweises für Neubauten ab 2028 und 2030.
- Energieausweis im GModG: 31 PflichtangabenDie neue Angabenliste verständlich sortiert, von Primärenergie über Erneuerbaren-Anteil bis Lebenszyklus.
- § 85 und § 86: Pflichtangaben und Effizienzklassen erläutertPrimär-, End- und Nutzenergie im Ausweis und wie die Klasse daraus folgt.
- Lebenszyklus-CO₂: Ökobilanz-Pflicht ab 2028 und 2030Warum die Treibhausgasbilanz über den Lebenszyklus in den Ausweis kommt und wen sie zuerst trifft.
Aussteller, Registriernummer und Kontrolle
Nur qualifizierte Personen dürfen ausstellen. Jeder Ausweis erhält vor der Übergabe eine Registriernummer der Registrierstelle und kann in die Stichprobenkontrolle der Länder fallen.
- § 88 GModG – Ausstellungsberechtigung für EnergieausweiseWelche Berufsabschlüsse, Fortbildungen und Qualifikationsprüfungen zur Ausstellung berechtigen.
- Anlage 11 GModG – Inhalte der AusstellerschulungSchulungsinhalte, die für die Ausstellungsberechtigung nachzuweisen sind.
- § 98 GModG – RegistriernummerElektronischer Antrag, erforderliche Angaben und Zuteilung der Nummer je Ausweis.
- § 99 GModG – Stichprobenkontrollen von EnergieausweisenWie die Kontrollstelle Ausweise prüft und welche Prüftiefen es gibt.
- § 113 GModG – Übergangsvorschriften für AusstellerWelche früheren Berechtigungen fortgelten.
Europa: Die EPBD und der Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz
Die Richtlinie (EU) 2024/1275 gibt Skala, Inhalte, Ausstellungsanlässe, Aushang, Datenbanken und ein unabhängiges Kontrollsystem vor. Das GModG setzt diese Vorgaben in deutsches Recht um.
- EPBD – Richtlinie (EU) 2024/1275 im VolltextAlle Artikel und Anhänge der Gebäuderichtlinie, durchsuchbar und mit Erläuterung.
- Art. 19 EPBD – Ausweise über die GesamtenergieeffizienzSkala A bis G, Klasse A für Nullemissionsgebäude, Inhalte und Empfehlungen des Ausweises.
- Art. 20 EPBD – Ausstellung von AusweisenIn welchen Fällen ein Ausweis auszustellen und dem Käufer oder Mieter vorzulegen ist.
- Art. 21 EPBD – Aushang von AusweisenAushangpflicht für öffentlich genutzte Gebäude, das europäische Vorbild von § 80 Absatz 6 und 7.
- Art. 22 EPBD – Datenbanken für die GesamtenergieeffizienzNationale Datenbanken, in die Ausweisdaten fließen, und der Zugang für Eigentümer.
- Anhang V EPBD – Vorlage für AusweiseWelche Felder das europäische Ausweismuster auf der ersten Seite und in den Zusatzangaben verlangt.
- Anhang VI EPBD – Unabhängiges KontrollsystemWie Stichproben und Prüftiefen europaweit anzulegen sind.
- EPBD 2024/1275 im GModG: EU-Richtlinie wird deutsches RechtDer Umsetzungsweg vom Richtlinientext zum Gesetzentwurf.
- Energieausweis in Europa: Umsetzung in DeutschlandWarum die deutsche Umsetzung erst 2026 kam und was andere Mitgliedstaaten vorgemacht haben.
- EPBD-konforme Energieausweis-Muster in DeutschlandStand der amtlichen Muster und was bis zur Bekanntmachung gilt.
- Der neue Energieausweis: Was die EPBD-Novelle für Eigentümer bedeutetSkala, Fristen und Folgen der Novelle für Wohn- und Nichtwohngebäude.
Digitaler Ausweis, Gebäudepass und Renovierungspass
Ausweisdaten sollen maschinenlesbar vorliegen und in Datenbanken fließen. Der digitale Gebäudepass bündelt Ausweis, Nachweise und Historie eines Gebäudes; der Renovierungspass nach Art. 12 EPBD ergänzt den Ausweis um einen Sanierungsfahrplan in Etappen.
- Digitaler Gebäudepass und Building Trust IndexLebenslange Gebäude-ID, Ausweisdaten mit Herkunft je Wert und der Vertrauensindex des Gebäudes.
- GModG: Maschinenlesbare Daten und Smart-ReadinessWelche Ausweis- und Berichtsdaten elektronisch zu übermitteln sind.
- Renovierungspass: Sanierungsfahrplan nach EPBDEtappenplan mit Maßnahmen, Energie- und CO₂-Wirkung als Ergänzung zum Ausweis.
- Art. 12 EPBD – RenovierungspassRechtsgrundlage des Renovierungspasses und sein Verhältnis zum Ausweis.
- Anhang VIII EPBD – Anforderungen an den RenovierungspassMindestinhalte des Renovierungspasses im Wortlaut.
- Referenz: Gebäudepass und Ökobilanz am eigenen HausPilotprojekt, in dem Ausweis, Ökobilanz und Gebäudepass zusammengeführt wurden.
Energieausweis beauftragen
Verbrauchsausweis für Wohngebäude 35 €, Bedarfsausweis für Wohngebäude 65 €, Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude 490 €. Vorhandene Ausweise lassen sich per Scan ins Gebäudeprofil übernehmen.
- Energieausweis online: Bedarfs- oder VerbrauchsausweisZulässigkeit prüfen, Daten eingeben, Ausweis vom Ingenieurbüro erhalten.
- Energieberatung Wohngebäude: Ablauf und BerichtWenn der Ausweis nicht reicht: Bestandsaufnahme vor Ort und vollständige Bilanz des Wohngebäudes.
- Energieberatung Nichtwohngebäude nach DIN V 18599Zonierung und Bilanz für Büro- und Gewerbegebäude, Grundlage des NWG-Bedarfsausweises.
- Projektverwaltung: Energieausweis-Scan und DatenübernahmeVorhandene Ausweise als PDF einlesen und die Werte ins Gebäudeprofil übernehmen.
- Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)Der nächste Schritt nach den Modernisierungsempfehlungen: Sanierung in abgestimmten Etappen planen.
- Was kostet ein Energieberater? Orientierung 2026Einordnung der Leistungen von Energieausweis bis Baubegleitung.
Weiterlesen im Blog
Hintergrund zur Gesetzesänderung und zu den Folgen für Berufsgruppen und Nichtwohngebäude.
- GModG und GEG: Was sich beim Energieausweis ändertDie Neufassung der Ausweisvorschriften im Überblick.
- Vom GEG zum GModG: die politische GrundsatzänderungWarum das Gesetz neu heißt und was sich am Ansatz geändert hat.
- GModG: Folgen für Energieberater und ArchitektenMehr Bilanz, weniger Pauschalen: was Aussteller und Planer künftig leisten.
- Nichtwohngebäude im GModG: RenovierungspflichtWarum die neue NWG-Klasse für die Sanierungspflicht der schlechtesten Bestände zählt.
Häufige Fragen
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis wird nach § 79 GModG für zehn Jahre ausgestellt. Er verliert seine Gültigkeit vorher, wenn nach einer umfassenden Änderung des Gebäudes ein neuer Bedarfsausweis erforderlich wird. Ausweise, die vor der Neufassung ausgestellt wurden, bleiben bis zum Ablaufdatum wirksam.
Wann brauche ich einen Bedarfsausweis und wann genügt ein Verbrauchsausweis?
Bei Neubau und bei umfassender Änderung des Gebäudes ist immer ein Bedarfsausweis auszustellen. Bei Verkauf und Vermietung ist er für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 vorgeschrieben, sofern das Gebäude nicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht. Ab 2027 gilt der Bedarfsausweis bei Verkauf und Vermietung auch für alle Nichtwohngebäude. In den übrigen Fällen ist die Wahl frei.
Welche Effizienzklassen gibt es?
Wohngebäude werden nach Anlage 10 GModG in die Klassen A+ bis H eingestuft; maßgeblich ist der Endenergiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr. Nichtwohngebäude erhalten ab 2027 die Klassen A bis G aus dem Verhältnis ihres Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude; Klasse A ist Nullemissionsgebäuden vorbehalten.
Was sind die 31 Pflichtangaben?
Die Fassung des § 85 GModG ab 1. Januar 2027 zählt 31 Angaben auf, darunter Aussteller und Ablaufdatum, Registriernummer, Effizienzklasse, Primär- und Endenergie, Anteil erneuerbarer Energie am Standort, betriebsbedingte Treibhausgasemissionen, Lebenszyklus-Emissionen für Neubauten, Angaben zu Lüftung, Kühlung und Anlagen, Modernisierungsempfehlungen und das verwendete Rechenverfahren. Den vollständigen Wortlaut finden Sie auf der Seite zu § 85.
Muss ich den Energieausweis in der Immobilienanzeige nennen?
Ja, sobald ein Ausweis vorliegt und eine Anzeige in kommerziellen Medien erscheint. Nach § 87 GModG gehören Ausweisart, Energiekennwert, wesentliche Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse in die Anzeige. Ab 2027 kommen Ausstellungsdatum und Primärenergiebedarf hinzu.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
§ 88 GModG nennt die Berechtigten: unter anderem Absolventen einschlägiger Fachrichtungen mit Zusatzqualifikation, Handwerksmeister bestimmter Gewerke mit Fortbildung sowie Personen mit bestandener Qualifikationsprüfung Energieberatung des BAFA. Jeder Ausweis wird vom Aussteller unterschrieben und trägt eine Registriernummer nach § 98.
Was verlangt die EPBD zusätzlich zum deutschen Recht?
Die Richtlinie (EU) 2024/1275 gibt in Artikel 19 eine geschlossene Skala A bis G mit A für Nullemissionsgebäude vor, in Anhang V eine gemeinsame Vorlage und in Artikel 22 nationale Datenbanken für Ausweisdaten. Deutschland behält für Wohngebäude die Skala A+ bis H und setzt die geschlossene Skala für Nichtwohngebäude um.
Was kostet ein Energieausweis beim Ingenieurbüro?
Der Verbrauchsausweis für Wohngebäude kostet 35 €, der Bedarfsausweis für Wohngebäude 65 €, der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude 490 €. Beim Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude ist eine zonenweise Bilanz nach DIN V 18599 enthalten.