Marktwertermittlung nach ImmoWertV — Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert
das-ingenieurbuero.com
Marktwertermittlung
Projekt-Setup
Definieren Sie Objektart, Bewertungsanlass und Stichtage. Diese Angaben steuern die gesamte folgende Bewertungslogik.
Objektart
Wohn- oder NichtwohngebäudeMaßnahmenstatus
Bestimmt aktive VariantenStichtage
ImmoWertV-konform getrenntAuftraggeber & Objekt-Identifikation
Objektdaten
Grundstück, Gebäudegeometrie und Flächen. Eingabefelder passen sich automatisch der Objektart an.
Grundstück
Gebäude
Wohngebäude · Ausstattung & Mikrolage
Eigennutzer-relevantMarkt & Standort
Lokale Marktparameter. Diese steuern Liegenschaftszinssatz, Sachwertfaktor, Mietniveau und damit alle drei Bewertungsverfahren.
Lagequalität
Standort & Mikrolage-Karte
OpenStreetMap · Nominatim-GeocodingMarkt-Kennwerte
aus Gutachterausschuss / MarktberichtMieten & Erträge
für ErtragswertverfahrenVergleichspreise
optional, für Vergleichswertverfahren| Objekt-Kurzbeschreibung | Fläche m² | Preis € | €/m² |
|---|
Zustand & energetische Qualität
Modernisierungsgrad, Energieausweis und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boM).
Modernisierungsgrad & Restnutzungsdauer
Energieausweis
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Zu- oder Abschläge in €| Merkmal | Wirkung | Wert (€) |
|---|
Sachwert · Ertragswert · Vergleichswert
Drei Verfahren parallel berechnet. Die Empfehlung passt sich an Objektart und Datenlage an.
| Bodenwert (Grundstücksfläche × BRW × Faktor) | – |
| Herstellungskosten (NHK × BGF × BPI) | – |
| + Baunebenkosten | – |
| Gebäudewert vor Alterswertminderung | – |
| – Alterswertminderung | – |
| + Außenanlagen / sonst. bauliche Anlagen | – |
| Vorläufiger Sachwert | – |
| × Sachwertfaktor (Marktanpassung) | – |
| ± besondere objektspezifische Merkmale | – |
| Marktwert (Sachwertverfahren) | – |
| Jahresrohertrag (Miete × Fläche × 12) | – |
| – Bewirtschaftungskosten | – |
| – Mietausfallwagnis | – |
| Jahresreinertrag | – |
| – Bodenwertverzinsung | – |
| Reinertragsanteil des Gebäudes | – |
| × Vervielfältiger (RND, LIZ) | – |
| Ertragswert des Gebäudes | – |
| + Bodenwert | – |
| ± besondere objektspezifische Merkmale | – |
| Marktwert (Ertragswertverfahren) | – |
| Anzahl Vergleichsobjekte | 0 |
| Mittlerer Preis je m² | – |
| Streuung (Min / Max) | – |
| Anwendbare Fläche | – |
| ± besondere objektspezifische Merkmale | – |
| Marktwert (Vergleichswertverfahren) | – |
Abgeleiteter Marktwert
Gewichtetes ErgebnisGewichten Sie die Verfahren nach Objekteignung und Datenqualität. Die Software prüft auf Plausibilität.
Bestand · Sanierung · Neubau
Die drei Bewertungszustände werden parallel ermittelt und gegenübergestellt. So wird sichtbar, wie sich Investitionen auf den Marktwert auswirken.
Modernisierungs-Element-Katalog
nach ImmoWertV Anlage 4 (NHK 2010), erweitertErfassen Sie pro Maßnahme den Ist-Modernisierungsstand (0 = Originalzustand, 4 = hochwertig). Setzen Sie das Häkchen bei geplant, wenn die Maßnahme Teil der Sanierungsvariante sein soll – die Summenzeile zeigt die geplanten Sanierungskosten und kann per Button in die Sanierungs-Card übernommen werden.
| Maßnahme | Ist-Stand | Pkt. | geplant | Kosten | ws-Anteil | Wertbeitrag | −Energie | Förder |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Summe | – | 0 / 0 | 0 | 0 € | – | 0 € | 0 kWh/m²·a | – |
Sanierungsvariante
Vorher-Nachher-BetrachtungRendite, Amortisation, Sensitivität
Investitionsorientierte Kennzahlen zur Sanierungsvariante. Diese ersetzen nicht den Marktwert, ergänzen ihn aber für die Entscheidungsfindung.
Investitionskennzahlen
| Wertsteigerung absolut | – |
| Wertsteigerung je Investment-Euro | – |
| Modernisierungsrendite | – |
| Amortisationsdauer (statisch) | – |
| IRR (Näherung) | – |
| CO₂-Reduktionspotenzial | – |
Sensitivitätsanalyse
±20 % Auswirkung auf Marktwert (Bestand)Risiken & Annahmen
Transparente Dokumentation aller wertbildenden Annahmen und identifizierten Risiken. Pflicht für Vollgutachten.
Plausibilitätsprüfung
fachliche Konsistenz-ChecksAutomatische Prüfung der Eingaben auf innere Konsistenz und marktübliche Bandbreiten. Hilft, Rechen- und Erfassungsfehler vor Berichterstellung zu finden.
Risikomatrix
automatisch + manuellGEG-Pflichtprüfungen
Gebäudeenergiegesetz 2024+ & EU-EPBDAutomatische Prüfung gegen die wesentlichen Pflichten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und der EU-Gebäudeenergierichtlinie (EPBD). Indikative Hinweise – keine rechtliche Beratung. Bei Sanierungs- oder Verkaufsentscheidungen Detailprüfung durch Energieberater empfohlen.
ESG-Score (Indikativ)
Environmental · Social · GovernanceVereinfachter ESG-Indikator für die Immobilie. Gewichtung: Environmental 60 %, Social 20 %, Governance 20 %. Ersetzt keine zertifizierte Nachhaltigkeitsbewertung (DGNB, ECORE, BREEAM), gibt aber eine erste Einordnung für institutionelle und ESG-orientierte Käufer.
Annahmen-Dokumentation
muss im Gutachten erscheinen| Annahme | Begründung | Wertwirkung |
|---|
Datenlücken & fehlende Unterlagen
Fotodokumentation
Strukturierte Bildverwaltung nach Kategorien. Bilder werden lokal in IndexedDB gespeichert und automatisch in den Bericht eingebunden.
Bilder hinzufügen
JPEG, PNG, WebP – automatische KomprimierungBildersammlung (0)
Bild-Details
Bericht & Export
Vollständige Vorschau nach Pflichtenheft Kap. 22. Druckbare Version über Strg+P oder den PDF-Button.
Export-Optionen
Der PDF-Druck verwendet die Browser-Druckfunktion. Wählen Sie im Druck-Dialog „Als PDF speichern". Word- und Excel-Exporte werden direkt im Browser erzeugt.
Brauchen Sie individuelle Beratung?
Die Online-Tools liefern technisch fundierte Orientierung. Für rechtsverbindliche Berechnungen, Förderanträge oder eine individuelle Begleitung Ihres Projekts stehe ich gerne zur Verfügung.