Energieausweis 2026: Was Immobilienmakler jetzt wissen und ändern müssen

Aktualisiert am 28. August 2026. Dieser Beitrag ist im Mai 2026 erschienen, also vor der Verkündung des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Inzwischen steht der Gesetzestext fest (verkündet am 28. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226) — und er weicht genau in dem Punkt ab, um den es hier am meisten geht: Die geschlossene Skala A bis G gilt in Deutschland nur für Nichtwohngebäude. Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H, und ihre Klassengrenzen bleiben unverändert. Die in der Erstfassung beschriebene Abwertung von Wohnimmobilien allein durch eine Neueichung findet damit nicht statt. Ich habe die betroffenen Abschnitte korrigiert und die Fundstellen ergänzt; was unverändert richtig bleibt, steht weiter unten unverändert.

Am 28. Mai 2024 ist die neue EU-Gebäuderichtlinie EPBD 2024/1275 in Kraft getreten. Die Umsetzungsfrist läuft bis zum 29. Mai 2026 — und Deutschland wird das neue Recht voraussichtlich im Juli 2026 als sogenanntes Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verabschieden, den Nachfolger des GEG. Was das für Sie bedeutet? Mehr als die meisten Makler heute ahnen.

Ich bin Rolf Krause, Energieberater in Brüggen, und ich begleite täglich Eigentümer und Fachleute rund um das Thema Gebäudeenergie. Dieser Beitrag ist kein Gesetzeskommentar — er ist ein Praxis-Leitfaden für Ihr Tagesgeschäft. Lesen Sie ihn, bevor Ihr nächstes Exposé online geht.

Heute kennt jeder die bunte Skala von A+ bis H. Sie bleibt für Wohngebäude erhalten. Paragraf 86 Absatz 2 des Gebäudemodernisierungsgesetzes stellt die Klasse eines Wohngebäudes weiterhin auf die Endenergie ab, und die Schwellen der Anlage 10 — 30, 50, 75, 100, 130, 160, 200 und 250 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr — werden nicht angefasst. Geändert wird an dieser Anlage nur die Bezugsfläche: Sie heißt ab 2027 Gebäudenutzfläche nach DIN/TS 18599:2025-10, soweit sie beheizt oder gekühlt wird.

Die geschlossene Skala A bis G, die die europäische Richtlinie in Artikel 19 Absatz 2 für alle Energieausweise verlangt, setzt das deutsche Gesetz bislang nur für Nichtwohngebäude um. Dort ist die Umstellung allerdings grundlegend: Die Klasse ergibt sich ab dem 1. Januar 2027 nicht mehr aus einem Absolutwert, sondern aus dem Verhältnis des Primärenergiebedarfs zu dem des Referenzgebäudes. Die Anlage 10a legt die Stufen fest — Klasse A bis zum Verhältniswert 1,0, darüber B, ab 1,48 C, ab 1,97 D, ab 2,46 E, ab 2,95 F, oberhalb von 3,5 die Klasse G. Klasse A ist zusätzlich Nullemissionsgebäuden vorbehalten; ein guter Rechenwert allein genügt dafür nicht.

Für Ihr Tagesgeschäft heißt das: Bei Wohnimmobilien müssen Sie keine Abwertung durch die Novelle ankündigen — die Klasse Ihres Objekts ändert sich durch die Gesetzesänderung nicht. Bei Gewerbe- und Nichtwohngebäuden sollten Sie dagegen früh rechnen lassen, weil die Klasse dort künftig von der Anlagentechnik ebenso abhängt wie von der Gebäudehülle. Und noch etwas gehört zur Ehrlichkeit dieses Beitrags: Dauerhaft wird die Zweiteilung vermutlich nicht bleiben. Die Gesetzesbegründung sagt selbst, der bisherige Bezug werde beibehalten, „bis eine Anpassung der Anlage 10 erfolgt". Ein Termin dafür steht nicht im Gesetz.

Die Pflicht, Energieausweis-Daten in Immobilienanzeigen anzugeben, bleibt bestehen — und sie ändert sich zum 1. Januar 2027 an einer Stelle, die leicht übersehen wird: Anzugeben ist dann der Jahres-Primärenergiebedarf, nicht mehr die Endenergie (§ 87). Für Gebäude mit Holz- oder Pelletheizung wird die Zahl dabei deutlich höher ausfallen als heute, weil der Primärenergiefaktor für feste Biomasse zum selben Datum von 0,2 auf 0,7 steigt — ohne dass sich am Haus etwas geändert hat. Wer das im Exposé nicht erklärt, bekommt die Frage in der Besichtigung.

Verstöße gegen die Pflichtangaben in Anzeigen bleiben bußgeldbewehrt (§ 108, im Gebäudemodernisierungsgesetz neu gefasst) — bis zu 10.000 Euro je Verstoß, nicht je Objekt. Was dagegen entfällt, ist das Risiko, das die Erstfassung dieses Beitrags beschrieben hat: Bei Wohngebäuden gibt es keine „alte" und „neue" Skala nebeneinander, weil die Skala dieselbe bleibt.

In der Besichtigung wird die Frage trotzdem kommen — nur anders: „Ändert sich meine Klasse durch das neue Gesetz?" Bei einem Wohngebäude lautet die Antwort schlicht Nein. Prüfen Sie außerdem Ihre Exposé-Vorlagen daraufhin, ob sie Endenergie und Primärenergie sauber auseinanderhalten; ab 2027 ist das der Punkt, an dem Verwechslungen entstehen.

Bisher galt die Energieausweis-Pflicht bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung. Das war überschaubar. Ab 2026 kommt eine Pflicht hinzu, die viele Verwalter und Makler überrascht: Auch bei Mietvertragsverlängerungen muss künftig ein gültiger Energieausweis vorliegen und dem Mieter zugänglich gemacht werden. Wenn Sie also für einen Eigentümer einen auslaufenden Mietvertrag verlängern oder neu aufsetzen, gehört der Energieausweis auf die Checkliste — genauso wie bei einer Neuvermietung.

Dazu kommt: Bei größeren Sanierungen wird der Ausweis ebenfalls Pflicht. Das ist relevant, wenn Ihre Kunden sanieren und die Immobilie danach vermarkten wollen. Ein veralteter Ausweis nach der Sanierung ist nicht nur ungenau — er kann bei einem späteren Kaufvertrag angreifbar sein. Sprechen Sie das bei jedem Sanierungsgespräch aktiv an.

Lassen Sie mich direkt sein: Die rechtlichen Risiken sind real und sie treffen Sie persönlich als Makler. Erstens: Bußgelder von bis zu 10.000 Euro je Verstoß gegen die Ausweispflicht oder die Pflichtangaben in Anzeigen. Das ist kein theoretisches Szenario — Behörden haben in der Vergangenheit bereits Bußgelder verhängt, und mit der Novelle steigt die Aufmerksamkeit.

Zweitens: falsche Kennzahlen in der Anzeige. Der Umstieg von der Endenergie auf den Primärenergiebedarf zum 1. Januar 2027 ist die Stelle, an der die nächsten Jahre Fehler passieren werden — zwei Zahlen, die beide im Ausweis stehen und beide plausibel aussehen. Wer die falsche einträgt, hat einen angreifbaren Pflichtangabenverstoß und im Streitfall ein Beweisproblem.

Drittens: Ihre Kunden. Ein Eigentümer, der von der „neuen strengeren Skala" gehört hat, erwartet eine Abwertung. Bei einem Wohngebäude kommt sie nicht — das ist eine gute Nachricht, die Sie aktiv aussprechen sollten. Bei einer Gewerbeimmobilie dagegen kann die Einstufung ab 2027 tatsächlich anders ausfallen, weil sie am Verhältnis zum Referenzgebäude hängt. Wenn Sie beides auseinanderhalten können, gewinnen Sie genau das Vertrauen, um das es in diesem Beitrag geht.

Bestandsausweise behalten ihre zehnjährige Gültigkeit. Für Wohngebäude ist das unproblematisch, weil die Skala dieselbe bleibt; ein Ausweis von 2022 und einer von 2028 sind auf derselben Leiter abgetragen. Bei Nichtwohngebäuden entstehen dagegen bis weit in die 2030er Jahre zwei Einstufungslogiken nebeneinander — die alte absolute und die neue am Referenzgebäude gemessene. Das ist die eigentliche Erklärungsaufgabe.

Mein Vorschlag für das Kundengespräch, kurz und ohne Bauphysik: „Für Ihr Wohnhaus ändert das neue Gesetz die Effizienzklasse nicht — die Skala und die Grenzen bleiben, wie sie sind. Was sich 2027 ändert, ist die Kennzahl in der Anzeige: Dort steht dann die Primärenergie statt der Endenergie, und je nach Heizung ist das eine deutlich höhere Zahl bei unverändertem Haus." Bei Gewerbeobjekten dagegen: „Ihre Klasse wird künftig am Referenzgebäude gemessen. Das kann besser oder schlechter ausfallen als heute — das rechnet man einmal aus, bevor Sie vermarkten."

Dann kommt der Schwenk, der unverändert gilt: Für Gebäude in den schlechtesten Energieklassen gibt es höhere Zuschüsse — den Worst-Performing-Building-Bonus der Bundesförderung. Eine schlechte Klasse ist also nicht nur ein Makel, sondern auch ein Förder-Hebel, besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten.

Für Gewerbeimmobilien wird es noch konkreter. Die EU schreibt über sogenannte Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz (EU-MEPS) vor: Die schlechtesten 16 Prozent der Nichtwohngebäude müssen bis 2030 saniert sein, die schlechtesten 26 Prozent bis 2033. Das sind keine Empfehlungen — das sind Fristen mit Konsequenzen. Wenn Sie Gewerbeimmobilien vermitteln oder verwalten, sollten Sie heute schon wissen, welche Objekte in diesem Bereich liegen. Ein Käufer, der 2025 eine Büroimmobilie in schlechter Energieklasse kauft und 2030 zwingend sanieren muss, will das vorher wissen — von Ihnen, nicht vom Notar.

1. Ausweise im Bestand prüfen: Gehen Sie Ihre aktiven Objekte durch. Welche Ausweise laufen in den nächsten Monaten aus? Bei Gewerbeobjekten kommt die Frage hinzu, wie sie sich ab 2027 im Verhältnis zum Referenzgebäude einordnen. Sprechen Sie die Eigentümer jetzt an — nicht kurz vor dem Beurkundungstermin.

2. Exposé- und Anzeigenvorlagen aktualisieren: Bauen Sie ein Feld für die Kennzahl ein, die ab dem 1. Januar 2027 in die Anzeige gehört — den Jahres-Primärenergiebedarf — und halten Sie es von der Endenergie getrennt. Bei Wohngebäuden brauchen Sie kein Feld für eine „Skalen-Version": Die Skala bleibt A+ bis H.

3. Mietvertragsverlängerungen auf dem Radar: Erstellen Sie eine Liste aller Mietverhältnisse, die verlängert werden. Für jedes dieser Objekte brauchen Sie einen gültigen, aktuellen Ausweis — planen Sie das rechtzeitig ein.

4. Kundengespräch vorbereiten: Legen Sie sich zwei Antworten zurecht statt einer — eine für Wohngebäude („die Klasse ändert sich nicht, die Kennzahl in der Anzeige schon") und eine für Gewerbe („die Klasse wird künftig am Referenzgebäude gemessen"). Kombinieren Sie beide mit dem Hinweis auf den Worst-Performing-Buildings-Bonus.

5. Energieberater ins Netzwerk: Arbeiten Sie mit einem zugelassenen Energieberater zusammen, der schnell und verlässlich Ausweise ausstellen kann. Im Zweifel bin ich das für Sie im Raum Brüggen und Umgebung. Aber egal wen Sie wählen: Haben Sie den Kontakt, bevor Sie ihn dringend brauchen.