Der neue Energieausweis ab 2026 — was die EPBD-Novelle für Eigentümer und Sanierer ändert

Aktualisiert am 22. August 2026. Dieser Beitrag ist im Mai 2026 erschienen, also vor der Verkündung des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Das Gesetz ist inzwischen da (verkündet am 28. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226) und weicht in einem wesentlichen Punkt von dem ab, was damals erwartet wurde: Die geschlossene Skala A bis G gilt in Deutschland nur für Nichtwohngebäude. Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H auf Basis der Endenergie. Ich habe die betroffenen Abschnitte korrigiert und die Fundstellen ergänzt. Anlass war die Rückfrage eines Lesers — dafür herzlichen Dank.

Wer in den vergangenen Jahren einen Energieausweis ausgestellt oder erhalten hat, kennt die deutsche Skala von A+ bis H. Für Wohngebäude bleibt sie erhalten — anders, als es die europäische Vorgabe zunächst erwarten ließ. Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie, die EPBD 2024/1275, ist am 28. Mai 2024 in Kraft getreten und war bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umzusetzen. Das Gebäudeenergiegesetz wurde dafür grundlegend überarbeitet und in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt; verkündet wurde es am 28. Juli 2026. Die erste Stufe gilt seit dem 29. Juli 2026, die zweite — mit den neuen Rechenverfahren, Faktoren und Ausweisregeln — ab dem 1. Januar 2027. Für Eigentümer, Vermieter, Sanierer und alle, die mit Immobilien arbeiten, bringt das eine Reihe konkreter Änderungen: bei der Bewertungsskala, bei den Ausweispflichten und bei den Mindestanforderungen an den Gebäudebestand.

Hier liegt die wichtigste Korrektur gegenüber der ursprünglichen Fassung dieses Beitrags. Die europäische Richtlinie verlangt in Artikel 19 Absatz 2 eine geschlossene Skala von A bis G für alle Energieausweise. Das deutsche Gesetz setzt das bislang nur für Nichtwohngebäude um.

Für Wohngebäude bleibt es bei Anlage 10 des GModG und damit bei den neun Stufen A+ bis H. Paragraf 86 Absatz 2 sagt ausdrücklich, dass sich die Klasse „unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch oder dem Endenergiebedarf" ergibt. Geändert wird an dieser Anlage nur die Bezugsfläche: Sie heißt künftig Gebäudenutzfläche nach DIN/TS 18599:2025-10, soweit sie beheizt oder gekühlt wird. Die Klassengrenzen — 30, 50, 75, 100, 130, 160, 200 und 250 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr — bleiben unverändert. Ein Wohngebäude rutscht durch die Novelle also nicht in eine schlechtere Klasse.

Für Nichtwohngebäude ist die Umstellung dagegen grundlegend. Ihre Klasse ergibt sich ab dem 1. Januar 2027 nicht mehr aus einem Absolutwert, sondern aus dem Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes — wobei das Referenzgebäude für diesen Zweck immer mit dem Primärenergiefaktor 0,7 zu rechnen ist. Die neue Anlage 10a legt die Stufen fest: Klasse A bis zum Verhältniswert 1,0, darüber B, ab 1,48 C, ab 1,97 D, ab 2,46 E, ab 2,95 F und oberhalb von 3,5 die Klasse G. Klasse A ist zusätzlich an eine Bedingung geknüpft: Sie ist Nullemissionsgebäuden vorbehalten, also Gebäuden ohne Emissionen aus fossiler Energie am Standort. Ein rechnerisch guter Wert allein genügt dafür nicht.

Wer Zahlen aus dem Gesetzentwurf kennt, sollte sie prüfen: Dort standen für die Stufen B bis E noch 1,39, 1,78, 2,17 und 2,56; die Grenze der Klasse F blieb mit 2,95 unverändert. Diese Werte wurden im parlamentarischen Verfahren geändert; maßgeblich ist die verkündete Fassung.

Bleibt das so? Vermutlich nicht auf Dauer. Die europäische Vorgabe unterscheidet nicht zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden, und die Gesetzesbegründung sagt ausdrücklich, der bisherige Flächenbezug werde beibehalten, „um die Effizienzklassen unverändert zu lassen, bis eine Anpassung der Anlage 10 erfolgt". Die Umstellung ist also angekündigt — nur ohne Termin. Die Richtlinie erlaubt einen Aufschub bis Ende 2029, allerdings nur für Länder, die ihre Klassen zwischen 2019 und Mai 2024 neu skaliert haben; darauf beruft sich das deutsche Gesetz nicht, und die Klassengrenzen stammen unverändert aus der Energieeinsparverordnung von 2014. Wie das rechtlich ausgeht, ist offen. Für die nächsten Jahre gilt aber: die Klasse Ihres Wohngebäudes ändert sich durch die Novelle nicht.

Für die Praxis heißt das: Eigentümer von Wohngebäuden müssen keine Abwertung durch die Novelle befürchten. Eigentümer von Gewerbe- und Nichtwohngebäuden sollten dagegen früh rechnen lassen, weil ihre Klasse künftig vom Verhältnis zum Referenzgebäude abhängt — und damit von der Anlagentechnik ebenso wie von der Hülle.

Bisher war der Energieausweis vor allem bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung vorzulegen. Das bleibt so. Neu hinzu kommen jedoch zwei Pflichttatbestände, die in der bisherigen deutschen Regelung nicht vorgesehen waren: Zum einen soll der Ausweis künftig auch bei Mietvertragsverlängerungen vorgelegt werden müssen. Zum anderen wird die Ausweispflicht auf größere Sanierungsmaßnahmen ausgeweitet.

Darüber hinaus müssen öffentliche Gebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 250 Quadratmetern den Energieausweis sichtbar aushängen. Diese Aushangpflicht ist nicht neu, die Schwelle wird aber abgesenkt — bisher galt sie ab 500 Quadratmetern. Für Betreiber öffentlicher Liegenschaften, Schulen, Verwaltungsgebäude oder ähnliche Einrichtungen ist das eine unmittelbar relevante Anforderung.

Wie die nationalen Regelungen im Einzelnen aussehen, steht inzwischen fest: Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 verkündet. Die erste Stufe gilt seit dem 29. Juli 2026; die Vorschriften zu Energieausweisen und Rechenverfahren treten am 1. Januar 2027 in Kraft (Artikel 9 Absatz 2 des Änderungsgesetzes).

Die EPBD-Novelle enthält nicht nur Vorgaben zum Energieausweis, sondern auch verbindliche Mindesteffizienzstandards, sogenannte MEPS (Minimum Energy Performance Standards), zunächst für Nichtwohngebäude. Bis 2030 müssen die schlechtesten 16 Prozent des Nichtwohngebäudebestands saniert sein, bis 2033 die schlechtesten 26 Prozent. Das sind keine unverbindlichen Zielwerte, sondern Richtlinienvorgaben, die in nationales Recht überführt werden müssen.

Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien, Bürogebäuden oder gemischt genutzten Liegenschaften bedeutet das: Wer heute in der unteren Effizienzklasse liegt, sollte prüfen, ob sein Gebäude zu den betroffenen Schlechtesten gehört — und wenn ja, wann und wie eine Sanierung wirtschaftlich sinnvoll umgesetzt werden kann. Frühzeitige Planung ist hier klar im Vorteil, weil Förderung, Handwerkerkapazitäten und Materialverfügbarkeit nicht unbegrenzt sind.

Für Wohngebäude sind vergleichbare MEPS in der EPBD ebenfalls vorgesehen, die nationalen Umsetzungsfristen und Schwellenwerte stehen allerdings noch nicht abschließend fest. Hier ist die weitere Entwicklung im Gesetzgebungsverfahren zu beobachten.

Das Gebäudeenergiegesetz, das seit 2020 die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland regelt, ist grundlegend überarbeitet worden. Der neue Name — Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG — ist dabei nicht nur Symbolik. Die frühere Verpflichtung auf 65 Prozent erneuerbare Energie beim Heizungstausch ist ersatzlos entfallen; an ihre Stelle treten die freie Wahl der Erfüllungsoption und eine Quote für biogene Brennstoffe bei neuen Gas- und Ölheizungen, die 2029 mit 10 Prozent beginnt und bis 2040 auf 60 Prozent steigt.

Wichtig für die Kennzahlen im Ausweis: Zum 1. Januar 2027 ändern sich die Primärenergiefaktoren der Anlage 4. Netzbezogener Strom sinkt von 1,8 auf 1,5, Fernwärme ohne nachgewiesenen Wert von 1,3 auf 0,7, während Holz und feste Biomasse von 0,2 auf 0,7 steigen. Für Gebäude mit Pelletheizung heißt das: Die Effizienzklasse bleibt unverändert, weil sie an der Endenergie hängt, und der CO₂-Kennwert bleibt ebenfalls gleich — der Emissionsfaktor für Holz beträgt vor wie nach der Novelle 20 Gramm je Kilowattstunde. Die Primärenergiekennzahl steigt dagegen deutlich. Sichtbar wird das ab 2027 in Immobilienanzeigen, weil dort künftig der Primärenergiebedarf anzugeben ist und nicht mehr die Endenergie.

Ich empfehle Eigentümern und Bauherren, laufende oder geplante Sanierungsvorhaben sorgfältig zu prüfen: Was gilt noch nach altem Recht, was greift bereits nach neuem? Wer eine Maßnahme über den Jahreswechsel 2026/2027 hinweg plant, sollte wissen, welches Regelwerk für ihn maßgeblich ist.

Die Kombination aus neuer Bewertungsskala, erweiterter Ausweispflicht und absehbaren Mindesteffizienzstandards verändert den Stellenwert des Energieausweises grundlegend. Er war lange ein Pflichtdokument, das viele Eigentümer möglichst günstig und schnell beschaffen wollten. Künftig wird er stärker zum Steuerungsinstrument — sowohl für Eigentümer, die Sanierungsentscheidungen treffen müssen, als auch für Mieter und Käufer, die Gebäude vergleichen wollen.

Die EU setzt zudem auf bessere Datenbanken und mehr Transparenz: Energieausweise sollen künftig in nationalen Registern erfasst und zugänglich sein, was die Vergleichbarkeit erhöht und Schummeleien erschwert. Für die Qualität der Ausweise — und damit für die Arbeit der Energieberater — steigen die Anforderungen.

Mein Rat für Eigentümer: Prüfen Sie, wann Ihr bestehender Energieausweis ausläuft. Planen Sie keine Neuausstellung auf den letzten Drücker, sondern nutzen Sie die Gelegenheit, den Ausweis mit einer fundierten Beratung zu verbinden. Ein Energieausweis, der nur das Pflichtminimum erfüllt, hilft bei der Sanierungsplanung wenig. Ein Bedarfsausweis mit individueller Sanierungsfahrplan-Beratung gibt Ihnen dagegen eine belastbare Grundlage für die nächsten Jahre — unabhängig davon, ob Sie verkaufen, vermieten oder selbst sanieren wollen.