Ab 2027 zählt die echte Fläche: Was sich bei Energieausweis und Energiekennwert ändert
Wer einen Energieausweis in der Hand hält, schaut meist zuerst auf eine Zahl: so und so viele Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Die wenigsten fragen, welcher Quadratmeter damit gemeint ist. Genau das ändert sich zum 1. Januar 2027. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), der Nachfolger des Gebäudeenergiegesetzes, stellt die Bezugsfläche um – für Wohnhäuser ebenso wie für Büros, Läden und Hallen.
Die gute Nachricht vorweg: Ihr Haus verbraucht dadurch keine Kilowattstunde mehr. Die Zahl im Ausweis kann sich trotzdem ändern. Dieser Beitrag erklärt, warum.
Bisher: eine Fläche, die es im Haus gar nicht gibt
Bei Wohngebäuden steht im Energieausweis bis Ende 2026 die Gebäudenutzfläche, kurz A_N. Sie wird nicht gemessen, sondern gerechnet: Man nimmt das beheizte Volumen des Hauses – außen gemessen, mit Wänden und Decken – und multipliziert es nach der Norm mit rund 0,32.
Das Ergebnis ist eine Rechengröße. Sie ist fast immer größer als die Wohnfläche, weil Wände, Treppenhaus und Deckenstärken im Volumen stecken. Ein Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche hat schnell 185 oder 190 Quadratmeter Gebäudenutzfläche. Viele Eigentümer haben sich über diese Zahl schon gewundert.
Bei Nichtwohngebäuden galt bisher die beheizte oder gekühlte Nettogrundfläche. Zwei Gebäudearten, zwei verschiedene Flächen.
Ab 2027: Es zählen die Räume
Das GModG kennt ab dem 1. Januar 2027 nur noch einen Begriff: die Nutzfläche. Das Gesetz definiert sie in § 3 als „die Nettoraumfläche nach DIN 277, die beheizt oder gekühlt wird“.
Die Nettoraumfläche ist das, was man mit dem Zollstock im Haus messen kann: die Grundfläche aller Räume zwischen den Wänden. Dazu gehören nicht nur Wohn- und Schlafräume, sondern auch Flure, Treppenräume, Bäder, Abstellräume und der Heizungsraum. Fachleute teilen sie in Nutzungsfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche. Wände, Stützen und Schächte zählen nicht mit.
Und es zählt nur, was innerhalb der beheizten oder gekühlten Hülle liegt:
– Wohnräume, Küche, Bäder, Flure und Treppen: ja
– beheizter Keller, beheizter Hauswirtschafts- oder Technikraum: ja
– kalter Keller, unbeheizte Garage, unausgebauter Dachboden: nein
– Balkon und Terrasse: nein
Nutzfläche ist nicht Wohnfläche
Die neue Nutzfläche klingt nach Wohnfläche, ist aber etwas anderes. Die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung rechnet unter Dachschrägen ab: unter einem Meter Höhe gar nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Balkone zählen dort anteilig mit, Heizungsräume und Kellerräume nicht.
Die DIN 277 rechnet anders. Sie kennt keine Halbierung unter der Schräge; niedrige Bereiche werden dort gesondert ausgewiesen, aber nicht gekürzt. Dafür gehört der Balkon nicht dazu, weil er nicht beheizt ist. Bei einem ausgebauten Dachgeschoss können Wohnfläche und Nutzfläche deshalb deutlich auseinanderliegen.
Für Miete, Kaufpreis und Nebenkosten bleibt die Wohnfläche maßgeblich. Die Nutzfläche gehört in den Energieausweis und in den Nachweis.
Ein Beispiel: gleiches Haus, andere Zahl
Nehmen wir ein Einfamilienhaus mit einem beheizten Volumen von 590 Kubikmetern. Die Räume innerhalb der beheizten Hülle haben zusammen 155 Quadratmeter: Wohnen 35, Küche 15, Schlafräume 45, Bäder 15, Flure und Treppe 20, Hauswirtschaft und Technik 10, Arbeitszimmer 15. Das Haus braucht 22.000 Kilowattstunden Endenergie im Jahr.
Bis 2026: Gebäudenutzfläche 590 × 0,32 = rund 189 Quadratmeter. Kennwert 22.000 : 189 = rund 116 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr.
Ab 2027: Nutzfläche 155 Quadratmeter. Kennwert 22.000 : 155 = rund 142 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr.
Das Haus ist dasselbe, der Verbrauch ist derselbe. Nur der Teiler ist kleiner geworden, und damit steigt der Kennwert in diesem Beispiel um gut ein Fünftel.
Es kann auch andersherum kommen. Hat ein Haus einen beheizten Keller, niedrige Räume oder dünne Wände, ist die neue Nutzfläche größer als die alte Rechenfläche, und der Kennwert sinkt. In unseren eigenen Projekten liegt die neue Fläche mal deutlich darunter, mal deutlich darüber. Eine Faustregel in eine Richtung gibt es nicht – es kommt auf Wandstärken, Geschosshöhe, Keller und Grundriss an.
Ein Ausweis von 2025 und ein Ausweis von 2027 für dasselbe Haus lassen sich nicht einfach nebeneinanderlegen. Wer Kennwerte vergleicht, muss wissen, auf welche Fläche sie sich beziehen.
— Dipl.-Ing. Rolf Krause
Und die Effizienzklasse?
Hier hat der Gesetzgeber eine Besonderheit eingebaut. Die Klassen A+ bis H für Wohngebäude stehen in Anlage 10 des Gesetzes, und ihre Grenzen bleiben unverändert: A+ bis 30, A bis 50, B bis 75, C bis 100, D bis 130, E bis 160, F bis 200, G bis 250 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr, darüber H. Bezogen werden sie laut Anlage 10 weiterhin auf die Gebäudenutzfläche. Die Klasse eines Wohnhauses verschiebt sich durch den Flächenwechsel deshalb nicht. Wichtig: Der neue Kennwert je Quadratmeter Nutzfläche darf nicht in die Klassentabelle eingesetzt werden – ein Haus mit 116 kWh je Quadratmeter Gebäudenutzfläche bleibt in Klasse D, auch wenn im Ausweis künftig zum Beispiel 142 kWh je Quadratmeter Nutzfläche stehen.
Im Ausweis eines Wohngebäudes stehen ab 2027 also die Kennwerte je Quadratmeter Nutzfläche, während die Klasse an der Gebäudenutzfläche hängt. Für Aussteller heißt das: Es müssen zwei Flächen sauber geführt werden.
Nichtwohngebäude bekommen erstmals eine eigene Skala von A bis G. Sie richtet sich nicht nach Kilowattstunden je Quadratmeter, sondern danach, wie das Gebäude im Verhältnis zu seinem Referenzgebäude dasteht.
Verbrauchsausweis: Die einfache Regel bleibt
Niemand muss für einen Verbrauchsausweis sein Haus neu aufmessen lassen. Ist die Nutzfläche eines reinen Wohngebäudes nicht bekannt, darf sie nach § 82 des Gesetzes aus der Wohnfläche abgeleitet werden:
– Häuser mit bis zu zwei Wohnungen und beheiztem Keller: Wohnfläche × 1,35
– alle anderen Wohngebäude: Wohnfläche × 1,2
Der Ausweis muss dann einen Hinweis enthalten, dass die Fläche auf diese Weise ermittelt wurde. Für Bedarfsausweise und Nachweise im Neubau gilt die Vereinfachung nicht – dort wird die Fläche aus den Plänen bestimmt.
Vier Flächen, vier Zwecke
Wer ein Haus plant, verkauft oder saniert, begegnet künftig vier verschiedenen Flächen. Es lohnt sich, sie auseinanderzuhalten:
– Wohnfläche: für Miete, Kaufpreis und Nebenkosten
– Nettoraumfläche gesamt: alle Raumflächen des Gebäudes, auch die unbeheizten – wichtig für Planung, Kosten und Ökobilanz
– Nutzfläche nach GModG: der beheizte oder gekühlte Teil davon – die neue Bezugsfläche für Energieausweis und Nachweis
– Gebäudenutzfläche: nur noch für die Effizienzklasse der Wohngebäude
Gilt mein alter Energieausweis weiter?
Ja. Ein Energieausweis bleibt zehn Jahre gültig, daran ändert die Umstellung nichts. Niemand muss zum Jahreswechsel einen neuen Ausweis beschaffen.
Für Bauvorhaben kommt es auf den Zeitpunkt an: Maßgeblich ist das Recht, das am Tag des Bauantrags oder der Bauanzeige gilt. Wer seinen Antrag noch 2026 stellt, rechnet nach den bisherigen Regeln.
Was Sie jetzt tun können
Wenn Sie 2027 verkaufen oder neu vermieten und Ihr Ausweis bis dahin abläuft, lohnt ein Blick in die Unterlagen: Gibt es Grundrisse mit Raumflächen? Welche Räume im Keller und unter dem Dach sind beheizt? Je besser die Flächen belegt sind, desto genauer wird der neue Ausweis – und desto weniger Überraschungen gibt es beim Kennwert.
Wir ermitteln die Flächen aus Ihren Plänen: Aus dem gezeichneten Grundriss entstehen Raumflächen, beheizte Bereiche und Bezugsfläche in einem Schritt. Sprechen Sie uns an, wenn Sie wissen möchten, wie Ihr Haus nach den neuen Regeln dasteht.
Stand der Angaben: Gebäudemodernisierungsgesetz in der im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 verkündeten Fassung; die hier beschriebenen Regelungen treten am 1. Januar 2027 in Kraft.
Die fachliche Herleitung mit allen Fundstellen steht auf der Seite Bezugsfläche nach DIN V 18599 und GModG.
Wenn Sie einen neuen Ausweis brauchen: Energieausweis.