GEG 2026: Was Eigentümer wissen müssen

Für Eigentümer gilt 2026 unverändert das Gebäudeenergiegesetz in der Fassung von 2024 (GEG 2024) — mit allen bekannten Pflichten bei Verkauf, Vermietung, Eigentümerwechsel und Heizungstausch. Parallel liegt seit dem 13. Mai 2026 der Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) vor: ein umfassendes Änderungspaket, das den Energieausweis erweitert, die Berechnungsnormen modernisiert und die Heizungsregeln neu ordnet. Wichtig zur Einordnung: Der GModG ist ein Entwurf — beschlossen ist er nicht, und seine neuen Pflichten greifen gestaffelt erst ab Inkrafttreten, teils zum 1. Januar 2028 und 1. Januar 2030. Wer heute entscheidet, entscheidet nach GEG 2024.

Es gilt das GEG 2024. Der GModG-Entwurf der Bundesregierung (Bearbeitungsstand 13. Mai 2026) muss das parlamentarische Verfahren noch durchlaufen; Inhalte und Termine können sich dabei ändern. Für laufende Vorhaben ist in der Regel das Recht zum Zeitpunkt der vollständigen Bauantragsstellung maßgeblich. Praktisch heißt das: Wer 2026 baut, saniert, kauft oder die Heizung tauscht, arbeitet nach dem geltenden GEG 2024 — sollte aber die Richtung kennen, in die der Entwurf zeigt, um heute keine Entscheidungen zu treffen, die morgen unnötig teuer werden.

Der Energieausweis soll deutlich umfassender werden: § 85 GModG-E sieht 31 Pflichtangaben vor. Neu wären unter anderem eine eigene Energieeffizienzklasse für Nichtwohngebäude, die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen auf jedem Ausweis, die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen bei Neubauten, eine Smart-Readiness-Angabe (kann das Gebäude auf externe Signale reagieren?) und die Angabe, ob das Wärmeverteilsystem mit niedrigen Vorlauftemperaturen betrieben werden kann. Zudem würde ein maschinenlesbares elektronisches Format Pflicht.

Wichtig für Eigentümer: Bestehende Energieausweise behalten nach dem Entwurf ihre zehnjährige Gültigkeit (§ 112 GModG-E). Es gibt also keinen Grund, einen gültigen Ausweis vorsorglich zu erneuern. Die Details haben wir in einem eigenen Beitrag aufbereitet: <a href="/blog/gmodg-energieausweise-neu-2026/">Energieausweise im GModG: 31 Pflichtangaben, Lebenszyklus-CO₂ und Smart-Readiness</a>.

Der Entwurf hebt die zentrale Berechnungsnorm auf den Stand der Technik: Aus der DIN V 18599:2018-09 soll die DIN/TS 18599:2025-10 werden. Zusätzlich führt der Entwurf mit der DIN SPEC 91606:2026-07 eine neue Norm für die Ökobilanzierung ein und ersetzt die bisherige Bezugsgröße Nutzfläche durch die neue Bilanzbezugsfläche. Für Eigentümer ist diese Umstellung weitgehend transparent — der Ausweis sieht anders aus, der Rechenkern dahinter ist neu —, aber Vergleiche zwischen alten und neuen Kennwerten sind dann nicht mehr unmittelbar deckungsgleich. Hintergründe im Detail: <a href="/blog/gmodg-din-ts-18599-2025-10/">Normwechsel im GModG: Von der DIN V 18599 auf die DIN/TS 18599:2025-10</a>.

Neu im Entwurf ist die Pflicht zur Lebenszyklus-Treibhausgasbilanz (§ 88b GModG-E): Ab dem 1. Januar 2028 für neu errichtete Gebäude mit mehr als 1000 Quadratmetern Nutzfläche, ab dem 1. Januar 2030 für alle Neubauten. Erfasst wird damit erstmals nicht nur der Energieverbrauch im Betrieb, sondern auch das CO₂, das in den Bauprodukten selbst steckt — von der Herstellung bis zum Rückbau (Lebenszyklusphasen A bis C). Die Ergebnisse sollen im Energieausweis erscheinen; für die Ausstellung des Berichts ist eine eigene Fortbildung vorgesehen (§ 88c GModG-E). Bestandsgebäude sind von dieser Pflicht nicht betroffen. Wer neu bauen will, sollte das Thema Materialwahl aber schon jetzt mitdenken — Holzbau, Recyclingbeton und langlebige Konstruktionen gewinnen dadurch an Gewicht.

Diese Pflichten gelten heute — nach GEG 2024 — und unabhängig vom GModG:

• Energieausweis-Vorlage: Bei Verkauf und Neuvermietung muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und bei Vertragsschluss übergeben werden. In Immobilienanzeigen gehören die energetischen Kennwerte in die Anzeige.

• Nachrüstpflichten für Käufer: Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus erwirbt, das der Voreigentümer selbst bewohnt hat, muss bestimmte Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllen. Dazu zählen die Dämmung der obersten Geschossdecke (beziehungsweise des Dachs) über beheizten Räumen und die Dämmung zugänglicher Wärmeverteilungsleitungen in unbeheizten Räumen.

• Austauschpflicht für alte Heizkessel: Konstanttemperatur-Kessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen grundsätzlich außer Betrieb genommen werden — mit Ausnahmen unter anderem für Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Für neue Eigentümer greift auch hier die Zwei-Jahres-Frist.

Wer einen Kauf plant, sollte diese Punkte in die Kaufpreisverhandlung einbeziehen: Eine fällige Geschossdeckendämmung oder ein austauschpflichtiger Kessel sind kalkulierbare Posten — wenn man sie vor der Unterschrift kennt.

Nach geltendem GEG 2024 gilt dem Grunde nach: Neu eingebaute Heizungen müssen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Die Regel greift nicht überall sofort, sondern ist an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt und mit Übergangsregelungen versehen — für Bestandsgebäude hängt der maßgebliche Zeitpunkt davon ab, wann die jeweilige Kommune ihre Wärmeplanung vorlegt. Erfüllen lässt sich die Anforderung auf mehreren Wegen: Wärmepumpe, Anschluss an ein Wärmenetz, Biomasseheizung, Stromdirektheizung im gut gedämmten Gebäude oder bestimmte Hybridlösungen. Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben und repariert werden — die Regel greift beim Einbau einer neuen Anlage.

Der GModG-Entwurf will diesen Ansatz neu ordnen: Statt der pauschalen 65-Prozent-Pflicht beim Einbau sieht § 43 GModG-E für neue Gas- und Ölheizungen eine sogenannte Bio-Treppe vor — einen ab 2029 schrittweise steigenden Pflichtanteil klimafreundlicher Brennstoffe. Damit bliebe der Einbau fossiler Kessel zulässig, würde aber über die Brennstoffkosten zunehmend unwirtschaftlich. Details dazu: <a href="/blog/gmodg-gas-oel-heizungen-bio-treppe/">Gas- und Ölheizungen im GModG: Die neue Bio-Treppe ab 2029</a>. Bis zu einem Beschluss gilt: Wer heute die Heizung tauscht, plant nach GEG 2024 — und prüft die aktuellen Förderkonditionen vor der Beauftragung in der Übersicht unter <a href="/kfw/">/kfw/</a>.

Der GModG-Entwurf staffelt sein Inkrafttreten (Art. 9): Teile sollen unmittelbar nach Verkündung gelten, weitere Artikel zum 1. Januar 2028 und zum 1. Januar 2030. Die wichtigsten Bestandsschutz-Linien für Eigentümer:

• Bestehende Energieausweise bleiben bis zum Ablauf ihrer zehn Jahre gültig.
• Bestandsheizungen sind von der Bio-Treppe nicht betroffen — sie gilt nur für nach Inkrafttreten neu eingebaute Anlagen.
• Die Renovierungspflicht für Nichtwohngebäude soll gestaffelt ab 2030 und 2033 greifen, mit Bestandsschutz für Gebäude ab Baujahr 1996.
• Solarpflichten sollen je nach Gebäudetyp gestaffelt zwischen 2027 und 2031 in Kraft treten.
• Die Lebenszyklus-Bilanz betrifft ausschließlich Neubauten (2028 beziehungsweise 2030).

Da der Entwurf noch nicht beschlossen ist, können sich diese Daten im Verfahren verschieben. Eine ausführliche Übersicht: <a href="/blog/gmodg-uebergangsregelungen-bestandsschutz/">Übergangs- und Bestandsschutzregelungen im GModG</a>.

• Nichts überstürzen: Gültige Energieausweise und laufende Heizungen genießen Bestandsschutz — vorsorgliche Schnellschüsse sind unnötig.

• Beim Kauf prüfen: Energieausweis einsehen, Nachrüstpflichten und Kesselalter klären, beides einpreisen.

• Beim Heizungstausch nach geltendem Recht planen: 65-Prozent-Regel dem Grunde nach beachten, Stand der kommunalen Wärmeplanung erfragen, Förderkonditionen vor Vertragsschluss in den Übersichten unter <a href="/kfw/">/kfw/</a> und <a href="/bafa/">/bafa/</a> prüfen.

• Bei größeren Sanierungsplänen die Reihenfolge klären — etwa mit einem individuellen Sanierungsfahrplan, der auch unter künftigem Recht als Planungsgrundlage taugt.

• Bei Neubauplänen ab 2027/2028 das Thema Lebenszyklus-CO₂ und Materialwahl früh in die Planung holen.

Grundlagenwissen zum geltenden Recht haben wir unter <a href="/wissen/geg/">/wissen/geg/</a> zusammengestellt.

Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der Fassung 2024; Bundesregierung, Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GModG-E, u. a. §§ 43, 85, 88b, 88c, 112, Art. 9), Bearbeitungsstand 13. Mai 2026. Der Entwurf ist noch nicht beschlossen.